35坪の平屋の固定資産税はいくら？計算方法と安くするコツ

35坪の平屋を建てたい、あるいは購入を検討している方にとって、初期費用や住宅ローンだけでなく、毎年支払うことになる固定資産税は大きな関心事ではないでしょうか。

特に、35坪の平屋の固定資産税が具体的にいくらになるのか、その計算方法やシミュレーションを知りたいという方は多いはずです。

また、税金の評価額がどのように決まるのか、利用できる軽減措置はあるのか、さらにはどうすれば税金を安くする方法があるのか、といった具体的な節税対策についても気になるところでしょう。

新築の場合と中古の場合で税額は変わるのか、土地なし、つまり借地の場合の扱いはどうなるのか、そして都市計画税という別の税金も関係するのか、疑問は尽きません。

この記事では、そうした疑問を解消するために、35坪の平屋の固定資産税に関するあらゆる情報を網羅的に解説していきます。

固定資産税の基本的な仕組みから、具体的な税額のシミュレーション、新築住宅に適用される軽減措置、さらには支払い時期に至るまで、あなたが知りたい情報を一つひとつ丁寧に説明します。

この記事を最後まで読めば、35坪の平屋の固定資産税についての不安が解消され、賢く家づくりや購入計画を進めるための一助となるはずです。

 

 

35坪の平屋の固定資産税の相場と計算方法

固定資産税の基本的な計算方法とは

35坪の平屋の固定資産税を理解する上で、まず基本となるのがその計算方法です。

固定資産税は、所有している土地や家屋といった固定資産に対して課される地方税であり、その資産が所在する市町村（東京23区の場合は都）が徴収します。

計算の根幹をなす式は、非常にシンプルです。

具体的には、「固定資産税評価額（課税標準額） × 税率」という式で算出されます。

ここで重要になるのが、「固定資産税評価額」と「税率」という二つの要素です。

まず税率ですが、これは地方税法で定められている標準税率があり、多くの自治体で1.4%が採用されています。

ただし、自治体の財政状況などに応じて、これと異なる税率を設定している場合もあるため、ご自身が家を建てる、あるいは購入する市町村の税率を事前に確認することが大切です。

次に、計算の基礎となる固定資産税評価額ですが、これは課税標準額とも呼ばれ、土地と家屋それぞれに設定されます。

この評価額は、毎年送られてくる納税通知書に同封されている「課税明細書」で確認することができます。

土地の評価額は、地価公示価格などをもとに算定される路線価などを基準に決められます。

一方、家屋の評価額は、同じ建物をもう一度建てたらいくらかかるかという「再建築価格」を基準に、経年劣化による価値の減少（経年減点補正）を考慮して算出されるのです。

つまり、35坪の平屋の固定資産税を知るためには、その土地と建物の評価額がいくらになるのかを把握し、それに税率を掛ける必要がある、ということです。

また、固定資産税には様々な軽減措置が用意されており、これらを適用することで最終的な納税額（課税標準額）が大きく変わることがあります。

特に新築住宅や住宅用地には手厚い特例があるため、これらを理解しておくことが、正確な税額を把握する上で欠かせません。

次の項目では、これらの要素を踏まえた具体的なシミュレーションを見ていきましょう。

簡単なシミュレーションで税額を把握

35坪の平屋の固定資産税が実際にいくらになるのか、具体的な数字を使ってシミュレーションしてみましょう。

あくまで一般的な目安であり、土地の価格や建物の仕様によって金額は変動しますが、大まかな費用感を掴むのに役立ちます。

ここでは、以下の条件で計算を進めていきます。

土地の固定資産税の計算

まず土地の固定資産税から計算します。

住宅が建っている土地（住宅用地）には、評価額を大幅に引き下げる特例が適用されます。

200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は、評価額が6分の1になります。

計算式は以下の通りです。

700万円（評価額） × 1/6（特例） × 1.4%（税率） = 約16,300円

もしこの特例がなければ、700万円 × 1.4% = 98,000円となるため、いかに大きな軽減効果があるかが分かります。

家屋の固定資産税の計算

次に家屋の固定資産税を計算します。

新築の一般住宅の場合、床面積が120㎡以下の部分について、新築後3年間（長期優良住宅の場合は5年間）は固定資産税額が2分の1に減額されます。

今回のケースでは35坪（約115.7㎡）なので、全体が対象です。

計算式は以下の通りです。

1,000万円（評価額） × 1.4%（税率） = 140,000円

140,000円 × 1/2（減額措置） = 70,000円

この減額措置が適用されるのは最初の3年間のみという点に注意が必要です。

4年目以降は、140,000円から経年劣化による評価額の減少分を引いた額がベースとなります。

合計税額のシミュレーション結果

最後に、土地と家屋の税額を合計します。

土地：約16,300円 + 家屋：70,000円 = 合計：約86,300円

このシミュレーションから、35坪の平屋を新築した場合、当初3年間の固定資産税の目安は年間8万円台後半から、といったあたりが一つの目安になると考えられます。

もちろん、土地の価格が高い都市部や、建物のグレードが高い場合は評価額が上がり、税額もこれより高くなるでしょう。

逆に、土地の価格が安い地域や、建物の仕様をシンプルにすれば、税額は下がります。

ご自身の計画に近い条件で、一度ご自身で概算してみることをお勧めします。

税額を左右する土地と建物の評価額

35坪の平屋の固定資産税を計算するうえで、最も重要な要素が「土地」と「建物」の評価額です。

この評価額がどのようにして決まるのかを理解することが、税額を正しく把握するための第一歩となります。

評価額は3年に一度、「評価替え」で見直されるのが原則です。

土地の評価額の決まり方

土地の評価額は、国が定める公的な土地価格である「地価公示価格」の7割程度を目安に、各自治体が個別に決定します。

その際に基準となるのが「路線価」です。

路線価とは、主要な道路に面した土地1㎡あたりの価格のことで、国税庁や各自治体のホームページで確認できます。

例えば、路線価が1㎡あたり5万円の道路に面した200㎡の土地であれば、単純計算で5万円×200㎡＝1,000万円が土地の評価額の基準となります。

ただし、土地の形状（間口の広さ、奥行き、不整形地など）や、角地かどうかといった個別の要因によって補正が加えられ、最終的な評価額が決定される仕組みです。

都市部や駅に近い便利な場所ほど路線価は高く、郊外や利便性の低い場所ほど低くなる傾向にあります。

そのため、どこに家を建てるかが、土地の固定資産税を大きく左右するのです。

建物の評価額の決まり方

建物の評価額は、土地とは全く異なる方法で算出されます。

基準となるのは「再建築価格方式」です。

これは、「評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費」を求めるものです。

具体的には、総務省が定めた「固定資産評価基準」に基づき、屋根、外壁、柱、内装、設備などの資材や仕様を点数化し、評価額を算出します。

例えば、同じ35坪の平屋でも、以下のような要素で評価額は変わってきます。

つまり、豪華な仕様や高価な設備を採用すればするほど、建物の評価額は高くなり、固定資産税も上昇するということです。

さらに、建物は年数の経過とともに劣化していくため、その価値の減少を反映するために「経年減点補正率」が適用されます。

新築時を1.0として、年々補正率が下がっていき、それに伴って固定資産税も安くなっていきます。

この仕組みを理解し、家づくりの段階でどのような資材や設備を選ぶかが、将来の固定資産税をコントロールする上で重要になると言えるでしょう。

新築住宅に適用される軽減措置

新築で35坪の平屋を建てる場合、固定資産税の負担を大きく軽減してくれる制度があります。

これが「新築住宅に係る税額の減額措置」です。

この制度を正しく理解し、活用することで、入居後の数年間の経済的負担を軽くすることができます。

減額措置の概要

この措置は、新築された住宅の居住部分（床面積120㎡以下の部分）にかかる固定資産税を、一定期間2分の1に減額するというものです。

35坪の平屋は約115.7㎡なので、多くの場合、家屋全体の固定資産税が半額になると考えてよいでしょう。

減額される期間は、住宅の種類によって異なります。

平屋は「一般的な住宅」に該当するため、新築後の3年間、家屋の固定資産税が半額になります。

また、長期優良住宅の認定を受けた場合は、この期間が5年間に延長されるという、さらに有利な特典があります。

長期優良住宅は、耐震性や省エネ性など、いくつかの基準を満たす必要がありますが、将来的な税金のメリットを考えると、検討する価値は十分にあるでしょう。

適用されるための要件

この減額措置を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。

主な要件は以下の通りです。

35坪の平屋であれば、床面積の要件は問題なくクリアできます。

この減額措置は、通常、家屋が完成した後の自治体による家屋調査が完了すれば、特に申請をしなくても自動的に適用されることがほとんどです。

しかし、念のため、納税通知書が届いたら、減額がきちんと適用されているかを課税明細書で確認することをお勧めします。

この制度は、家を新築した人にとって非常に大きなメリットです。

最初の3年間の税負担が軽くなることで、新生活の立ち上げ時期の家計に余裕が生まれます。

ただし、4年目からはこの減額がなくなるため、税額が元に戻る（実際には経年減価分だけ少し下がる）ことをあらかじめ理解し、資金計画を立てておくことが重要です。

都市計画税も忘れずに確認しよう

35坪の平屋の固定資産税を考える際、もう一つセットで考えなければならない税金があります。

それが「都市計画税」です。

すべての人が対象となるわけではありませんが、該当する場合には固定資産税とあわせて納付する必要があるため、必ず確認しておきましょう。

都市計画税とは何か

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用に充てることを目的とした目的税です。

具体的には、道路の整備、公園や緑地の造成、下水道の整備といった、私たちの生活環境をより良くするための事業に使われます。

この税金が課税されるのは、「市街化区域」内に土地や家屋を所有している人です。

市街化区域とは、都市計画法に基づき「すでに市街地を形成している区域、またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」として定められたエリアを指します。

ご自身が家を建てる場所が市街化区域に該当するかどうかは、市町村の都市計画課などで確認することができます。

不動産会社を通じて土地を購入する場合は、重要事項説明書にも記載されています。

都市計画税の計算方法

都市計画税の計算方法も、固定資産税とよく似ています。

計算式は「固定資産税評価額（課税標準額） × 税率」です。

税率は、自治体が条例で定めることになっており、上限は0.3%とされています。

多くの自治体で、この上限である0.3%が採用されています。

都市計画税にも、固定資産税と同様の軽減措置が適用されます。

注意点として、固定資産税に適用される「新築住宅の減額措置」は、都市計画税には適用されません。

そのため、家屋に対する都市計画税は、新築1年目から満額で課税されることになります。

シミュレーションで確認

先ほどのシミュレーションの例で、都市計画税も計算してみましょう。

条件：土地評価額700万円、家屋評価額1,000万円、税率0.3%

• 土地の都市計画税：700万円 × 1/3（特例） × 0.3%（税率） = 約7,000円
• 家屋の都市計画税：1,000万円 × 0.3%（税率） = 30,000円
• 合計：約37,000円

この場合、固定資産税（約86,300円）と合わせると、年間の納税額は約123,300円となります。

このように、市街化区域内に家を建てる場合は、固定資産税だけでなく都市計画税の分も予算に組み込んでおく必要があります。

納税通知書も固定資産税と一枚にまとめられて送られてくるため、見落とすことはないと思いますが、資金計画の段階でしっかりと把握しておくことが重要です。

 

 

 

35坪の平屋の固定資産税を安くする方法と注意点

中古平屋の固定資産税の考え方

35坪の平屋を検討する際、新築だけでなく中古物件も選択肢に入れている方は多いでしょう。

中古の平屋は、新築に比べて固定資産税が安くなる傾向にあり、これは大きなメリットの一つです。

その理由と注意点について解説します。

建物評価額の経年減点補正

中古の平屋の固定資産税が安くなる最大の理由は、建物の評価額にあります。

建物の評価額は、「再建築価格」に「経年減点補正率」を掛けて算出されると説明しました。

この経年減点補正率が、築年数が経過するほど低くなっていくため、建物の評価額も下がり、結果として固定資産税が安くなるのです。

例えば、木造住宅の場合、新築時を1.0とすると、10年後には約0.5、20年後には約0.25まで補正率が下がります（数値は自治体により異なります）。

そして、最終的には0.2まで下がると、それ以降は価値がゼロになることはなく、0.2のまま維持されます。

つまり、築年数が古い物件ほど、建物の固定資産税は安くなります。

仮に新築時の評価額が1,000万円の建物だったとしても、築20年の中古物件であれば、評価額は250万円程度まで下がっている可能性があるということです。

これにより、家屋の固定資産税は新築時の4分の1程度にまで抑えられる計算になります。

中古物件の注意点

一方で、中古物件を選ぶ際にはいくつかの注意点があります。

まず、土地の評価額は経年で減価しません。

むしろ、周辺地域の開発などによって地価が上昇すれば、土地の評価額は上がり、固定資産税も高くなる可能性があります。

建物分の税金が安くなっても、土地分の税金が高ければ、トータルの負担額は思ったほど下がらないケースも考えられます。

また、新築住宅に適用される税金の減額措置は、基本的に中古物件には適用されません。

ただし、一定の耐震基準を満たすなど、特定の要件を満たす中古住宅については、別の軽減措置が適用される場合がありますので、自治体の制度を確認することが重要です。

さらに、リフォームやリノベーションを行う場合、その内容によっては建物の評価額が再評価され、上がってしまう可能性があります。

例えば、大規模な増築や、グレードの高い設備への交換などは評価額上昇の要因となり得ます。

中古の平屋は初期費用を抑えられるだけでなく、固定資産税の面でもメリットがありますが、土地の評価額やリフォーム計画なども含めて総合的に判断することが大切です。

土地なしの場合の税金はどうなるか

「35坪の平屋を建てたいけれど、土地は所有せずに借りたい」というケース、つまり借地の上に家を建てる場合、固定資産税の扱いはどうなるのでしょうか。

この場合、税金の支払い義務者が土地と建物で分かれることになります。

固定資産税の納税義務者

固定資産税の原則は、その年の1月1日時点の所有者に対して課税されるというものです。

したがって、借地に家を建てた場合、以下のようになります。

つまり、あなたは自分が建てた35坪の平屋の建物部分に対する固定資産税のみを支払うことになります。

土地の固定資産税を直接納付する義務はありません。

これにより、一見すると税負担は軽くなるように思えます。

地代に含まれる税金分

しかし、注意が必要です。

地主は、土地の固定資産税や都市計画税を支払っています。

その負担分は、あなたが支払う「地代（土地の賃料）」に上乗せされているのが一般的です。

地主も事業として土地を貸しているわけですから、税金分を地代に転嫁するのは当然のことと言えるでしょう。

そのため、直接的に土地の固定資産税を納税するわけではありませんが、間接的には地代という形で負担していることになります。

借地契約を結ぶ際には、地代の内訳や、将来的に固定資産税が上昇した場合に地代が改定される可能性があるかなど、契約内容を十分に確認しておくことが重要です。

借地のメリットとデメリット

土地なし、つまり借地に家を建てることには、税金面以外にもメリットとデメリットがあります。

メリットとしては、土地を購入する必要がないため、初期費用を大幅に抑えられる点が挙げられます。

特に都心部など地価の高いエリアでは、大きな利点となるでしょう。

一方で、デメリットとしては、地代を払い続けなければならないこと、建物の増改築や売却の際に地主の承諾が必要になる場合があること、そして将来的に土地を返還しなければならない可能性があることなどが挙げられます。

固定資産税の支払いという観点だけでなく、こうした長期的な視点から、所有権と借地権のどちらがご自身のライフプランに合っているかを慎重に検討する必要があります。

具体的に固定資産税を安くする方法

35坪の平屋の固定資産税は、工夫次第で安くすることが可能です。

家づくりの計画段階から、完成後、さらには支払い方法に至るまで、様々な節約のポイントがあります。

知っていると知らないとでは、将来の負担額に大きな差が生まれる可能性もありますので、ぜひ参考にしてください。

家づくりの計画段階でできること

最も効果が大きいのが、設計段階での工夫です。

完成後にできること

家が完成した後でも、できることはあります。

まず、自治体による家屋調査には必ず立ち会うようにしましょう。

調査員がどのような点を確認しているのかを把握できますし、もし評価に疑問があればその場で質問することもできます。

そして、毎年送られてくる納税通知書と課税明細書の内容をしっかり確認する習慣をつけることが大切です。

もし、近隣の似たような物件と比べて明らかに自分の土地や家屋の評価額が高いなど、不服がある場合には、「審査の申出」という不服申し立ての制度を利用することができます。

必ずしも評価額が見直されるとは限りませんが、正当な権利として覚えておくとよいでしょう。

支払い方法で工夫する

直接的な節税ではありませんが、支払い方法を工夫することでお得になる場合があります。

多くの自治体では、クレジットカードでの納付に対応しています。

クレジットカードで支払えば、カード会社のポイントが付与されるため、その分だけ実質的に負担を軽減できます。

ただし、決済手数料がかかる場合があるため、ポイント還元率と手数料を比較して、本当にお得になるかを確認する必要があります。

また、PayPayやLINE Payなどのスマホ決済アプリに対応している自治体も増えています。キャンペーンなどを利用すれば、高い還元率で支払えるチャンスもあります。

固定資産税の支払い時期はいつか

35坪の平屋を所有すると、毎年必ずやってくるのが固定資産税の支払いです。

いつ、どのように通知が来て、いつまでに支払う必要があるのか、その一連の流れを把握しておくことは、計画的な資金管理のために非常に重要です。

納税通知書の送付時期

固定資産税の納税通知書は、毎年4月から6月上旬ごろにかけて、その年の1月1日時点の所有者宛てに市町村から郵送されてきます。

この通知書には、納付すべき税額、納期限、そして税額の計算根拠となる土地と家屋の評価額や課税標準額が記載された「課税明細書」が同封されています。

納税通知書が届いたら、まずは記載されている自分の氏名や資産の内容に間違いがないかを確認しましょう。

そして、課税明細書を見て、特に新築後4年目など、税額が変わるタイミングでは、なぜ変わったのか（例：新築軽減措置の終了など）をきちんと理解することが大切です。

納付のタイミングと方法

固定資産税の支払いは、年4回の分割払いが一般的です。

納期限は自治体によって異なりますが、おおむね以下のようになっています。

もちろん、第1期の納期限までに1年分をまとめて支払う「全期前納」も可能です。

自治体によっては、全期前納をするとわずかながら報奨金がもらえたり、割引が適用されたりする制度がありましたが、現在では廃止されているところがほとんどです。

支払い方法は、多様化しています。

従来からの金融機関の窓口や、市町村の税務課、コンビニエンスストアでの支払いに加え、口座振替も利用できます。

口座振替にしておけば、支払い忘れを防げるので便利です。

さらに、近年では前述の通り、インターネットを利用したクレジットカード払いや、スマートフォンアプリを使った決済サービス（PayPay, LINE Payなど）に対応する自治体が急増しています。

これらの方法は、自宅にいながら24時間いつでも支払いができ、ポイント還元などのメリットもあるため、積極的に活用を検討するとよいでしょう。

ただし、納期限を過ぎてしまうと、延滞金が発生します。

延滞金の利率は決して低くはないため、支払い忘れがないように、スケジュール管理をしっかりと行うことが重要です。

まとめ：35坪の平屋の固定資産税で損しない知識

これまで、35坪の平屋の固定資産税について、その計算方法から評価額の仕組み、軽減措置、そして安くする方法まで、様々な角度から解説してきました。

固定資産税は、マイホームを所有する限り、長期間にわたって支払い続ける必要のある大切な費用です。

その仕組みを正しく理解し、計画段階から対策を講じることで、将来にわたる負担を賢くコントロールすることができます。

重要なポイントは、固定資産税の額が「土地と建物の評価額」によって決まるという基本原則を理解することです。

どのような土地を選び、どのような仕様の家を建てるかが、直接的に税額に反映されます。

特に、新築の際には利用できる軽減措置が大きな助けとなります。

住宅用地の特例や新築住宅の減額措置といった制度は、必ず活用したいものです。

長期優良住宅の認定を受けることで、その恩恵をさらに長く享受することも可能になります。

また、中古物件の検討や、支払い方法の工夫など、税負担を軽減するための選択肢は一つではありません。

ご自身のライフプランや資金計画に合わせて、最適な方法を見つけることが大切です。

この記事で得た知識をもとに、35坪の平屋の固定資産税についての不安を解消し、納得のいく家づくりを進めるための一歩を踏み出していただければ幸いです。

最終的には、ご自身の計画する市町村の役場や、信頼できるハウスメーカー、工務店などの専門家に相談しながら、より具体的な資金計画を立てていくことをお勧めします。