35坪の新築の固定資産税はいくら？計算方法と軽減措置を解説

35坪の新築一戸建てを計画する際、多くの方が夢のマイホームに胸を膨らませる一方で、将来にわたって支払い続ける税金、特に固定資産税について不安を感じるのではないでしょうか。

私の経験上、この35坪の新築の固定資産税が一体いくらになるのか、その相場や具体的な計算方法が分からず、資金計画に悩む方は少なくありません。

また、新築住宅には一定期間、税金が安くなる軽減措置があると耳にしたことはあっても、その詳細な条件や申請方法までは詳しく知らない、というケースも多いようです。

家屋調査とは何なのか、都市計画税という別の税金も関係するのか、そして土地ありの場合のシミュレーションはどうなるのか、疑問は次々と湧いてくることでしょう。

この記事では、そのようなお悩みを解消するために、35坪の新築の固定資産税に関するあらゆる情報を網羅的に解説していきます。

基本的な評価額の決まり方から、木造住宅とマンションの比較、そして具体的な支払い時期に至るまで、あなたが知りたい情報を分かりやすく整理しました。

この記事を最後まで読めば、固定資産税への漠然とした不安が解消され、安心して家づくりを進めるための具体的な知識が身につくはずです。

 

 

35坪の新築の固定資産税はいくら？相場と計算方法

固定資産税の基本的な計算方法について

35坪の新築の固定資産税を理解する上で、まず最初に押さえておくべきなのが、その基本的な計算方法です。

固定資産税は、所有している土地や家屋といった固定資産に対して課される地方税であり、毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となります。

この税額を算出する計算式は、非常にシンプルで、以下の通りです。

「固定資産税評価額（課税標準額） × 標準税率（1.4%）」

ここで重要な要素となるのが、「固定資産税評価額」と「標準税率」の二つになります。

まず、固定資産税評価額とは、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村（東京23区の場合は都）が個別に決定する、その資産の価値を示す価格のことです。

これは、実際に売買される市場価格（時価）とは異なり、一般的には時価の70%程度が目安とされています。

この評価額は、3年ごとに見直しが行われ、これを「評価替え」と呼びます。

次に、標準税率ですが、これは地方税法で定められている1.4%が全国的な基準です。

ただし、これはあくまで標準であり、財政状況などに応じて市町村が条例で異なる税率（制限税率は2.1%）を定めることも可能となっています。

したがって、ご自身の市区町村の正確な税率を確認することが、より精密な税額を把握する第一歩と言えるでしょう。

要するに、35坪の新築住宅の固定資産税額は、その家と土地が「いくらの価値があると評価されるか」によって決まるわけです。

この評価額が高ければ税金も高くなり、低ければ税金も安くなるという、非常に直接的な関係にあります。

そのため、税額を知るためには、まず自分の家や土地の評価額がどのように決まるのかを理解することが不可欠です。

次の項目では、この評価額が具体的にどのように算出されるのか、その仕組みについて詳しく掘り下げていきます。

家屋の評価額が決まる仕組み

前述の通り、固定資産税の額を左右する最も大きな要因は「固定資産税評価額」です。

特に新築の家屋の場合、この評価額がどのように決まるのか、その仕組みを理解しておくことは非常に重要です。

家屋の評価額は、「再建築費評点数 × 経年減点補正率」という計算式で算出されます。

少し専門的に聞こえるかもしれませんが、一つずつ見ていきましょう。

再建築費評点数とは

「再建築費評点数」とは、評価の対象となった家屋と全く同じものを、評価の時点でその場所に新築する場合にかかるであろう建築費を基に算出される点数のことです。

これを「再建築価格」とも呼びます。

具体的には、市町村の職員（家屋調査員）が、新築された家を訪問して「家屋調査」を行います。

この調査では、固定資産評価基準に基づき、屋根、外壁、内壁、床、天井、建具、建築設備などがどのような資材や仕様で施工されているかを詳細に確認します。

例えば、屋根材がスレートなのかガルバリウム鋼板なのか、外壁がサイディングなのかタイル張りなのか、キッチンや浴室にどのような設備（食洗機、浴室乾燥機など）が導入されているか、といった点がチェックされます。

グレードの高い資材や豪華な設備を多く採用しているほど、再建築価格は高くなり、結果として評価額も上昇します。

つまり、建築コストが高い家は、それだけ資産価値が高いと見なされ、固定資産税評価額も高くなる傾向にあるということです。

35坪という同じ床面積であっても、シンプルな作りの家と、高級な建材や設備をふんだんに使った家とでは、評価額に大きな差が生まれる可能性があるのです。

経年減点補正率とは

「経年減点補正率」とは、家屋が建築後の年数の経過によって価値が減少する分を考慮するための補正率です。

自動車が年々価値を下げていくのと同じように、建物も時間と共に劣化していくため、その価値の下落分を評価額に反映させる仕組みです。

この補正率は、建物の構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）によって異なり、一般的に木造住宅の方が早く価値が下がります。

新築の場合、初年度はこの経年減点補正は考慮されず、2年目から適用が始まります。

したがって、家屋の固定資産税は、新築時が最も高く、年々少しずつ安くなっていくのが一般的です。

ただし、一定の年数が経過すると下落は止まり、最終的には評価額がゼロになることはありません（最低でも20%の価値は残る）。

新築住宅の軽減措置で税金は安くなる

35坪の新築の固定資産税を考える上で、絶対に忘れてはならないのが「新築住宅に係る税額の減額措置」です。

これは、新築された住宅の普及を促進するための国の制度であり、この特例を利用することで、一定期間、固定資産税を大幅に抑えることができます。

この軽減措置は、家屋（建物）部分と、その敷地である土地部分の両方に適用される可能性がありますが、それぞれに異なる要件と減額内容が定められています。

家屋（建物）に対する軽減措置

新築された住宅が以下の要件を満たす場合、新たに課税される年度から一定期間、家屋の固定資産税額が2分の1に減額されます。

35坪の家は、平方メートルに換算すると約115.7㎡となり、この床面積の要件を十分に満たします。

減額される期間は、建物の種類によって異なります。

例えば、一般的な木造2階建ての35坪の住宅であれば、新築後3年間は建物部分の固定資産税が半額になるということです。

この軽減措置は、特に手続きをしなくても、家屋調査などの情報に基づいて市町村が自動的に適用してくれる場合がほとんどですが、念のため確認しておくと安心でしょう。

土地に対する軽減措置（住宅用地の特例）

住宅が建っている土地については、「住宅用地の特例」という軽減措置が適用されます。

これは新築に限らず、住宅の敷地となっている土地全般に適用される制度です。

減額の内容は、土地の面積に応じて2段階に分かれています。

200㎡は約60.5坪なので、35坪の家を建てるための土地であれば、ほとんどの場合で敷地全体が「小規模住宅用地」に該当し、土地の課税標準額が6分の1にまで大幅に圧縮されることになります。

この特例があるおかげで、更地に比べて住宅が建っている土地の固定資産税は格段に安くなっているのです。

これらの軽減措置を正しく理解し、自分のケースに当てはめて考えることが、固定資産税の負担を正確に予測する鍵となります。

土地ありの場合の税額シミュレーション

では、これまでの情報を基に、具体的な35坪の新築住宅の固定資産税がいくらになるのか、シミュレーションをしてみましょう。

ここでは、あくまで一例として、以下の条件で計算を進めます。

1. 家屋（建物）の固定資産税

まず、建物部分の税額を計算します。

評価額が1,200万円、税率が1.4%なので、軽減措置がない場合の年税額は以下のようになります。

1,200万円 × 1.4% = 168,000円

しかし、ここから新築住宅の軽減措置が適用されます。

一般的な木造住宅なので、新築後3年間は税額が2分の1になります。

168,000円 × 1/2 = 84,000円

これが、新築後3年間の建物にかかる固定資産税額の目安です。

4年目以降は、この軽減措置が終了するため、元の168,000円に戻ります（実際には経年減価によって評価額が少し下がるため、これよりは若干安くなります）。

2. 土地の固定資産税

次に、土地部分の税額を計算します。

土地の評価額は900万円です。

住宅用地（200㎡以下）なので、課税標準額の特例が適用され、評価額が6分の1になります。

900万円 × 1/6 = 150万円

この150万円が、税金を計算する上での基礎となる課税標準額です。

これに税率を掛けて、年税額を算出します。

150万円 × 1.4% = 21,000円

3. 合計の固定資産税額（年間）

最後に、建物と土地の税額を合計します。

建物（軽減措置適用後）：84,000円

土地（特例適用後）：21,000円

合計：84,000円 + 21,000円 = 105,000円

このシミュレーションでは、35坪の新築住宅の固定資産税は、軽減措置が適用される最初の3年間は年間約10.5万円、4年目以降は約12.6万円（軽減措置終了分＋経年減価を考慮しない場合）が一つの目安となります。

もちろん、これは建物の仕様や土地の価格によって大きく変動するため、あくまで参考値として捉えてください。

木造住宅における固定資産税のポイント

日本の一戸建ての多くは木造で建てられており、35坪の新築を検討している方の多くも木造住宅を視野に入れていることでしょう。

固定資産税において、木造住宅にはいくつかの特徴的なポイントがあります。

これらを理解しておくことで、長期的な税金の推移をより正確に把握することができます。

評価額の経年劣化が早い

家屋の評価額を決める要素の一つに「経年減点補正率」があると説明しましたが、この価値の減少スピードが建物の構造によって異なります。

木造住宅は、鉄骨造（S造）や鉄筋コンクリート造（RC造）といった他の構造に比べて、法定耐用年数が短く設定されています。

そのため、固定資産税評価額における価値の下落（減価）も早く進むのが特徴です。

これは、固定資産税の観点から見ればメリットと言えます。

つまり、新築時の評価額が同じであれば、木造住宅の方が鉄筋コンクリート造のマンションなどよりも、年々支払う税金が早く安くなっていく傾向にあります。

具体的には、木造家屋の評価額は、築15年～20年程度で新築時の20%～30%程度まで下落し、その後はほぼ横ばいとなります。

一方で、鉄筋コンクリート造の場合は、同じ水準まで下落するのに40年以上かかることもあります。

初期の評価額が抑えられやすい

一般的に、同じ床面積・同じグレードの設備で家を建てる場合、建築コストは木造の方が鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも安く済むことが多いです。

家屋の評価額は「再建築価格」が基準となるため、建築コストが低いということは、初期の評価額も低く抑えられやすいことを意味します。

もちろん、高級な木材を使用したり、非常に凝ったデザインにしたりすれば評価額は上がりますが、標準的な仕様であれば、他の構造よりも税金面で有利になる可能性があります。

長期優良住宅の認定で軽減措置が延長

木造住宅であっても、一定の耐震性や省エネ性などを満たし、「長期優良住宅」の認定を受けると、税金の軽減措置がさらに手厚くなります。

通常、新築住宅の家屋に対する固定資産税の軽減措置は3年間ですが、長期優良住宅の認定を受けることで、この期間が5年間に延長されるのです。

2年間の延長は、長期的に見れば数十万円の差になる可能性もあり、非常に大きなメリットです。

長期優良住宅の認定を受けるには、申請費用や、基準を満たすための追加の建築コストがかかる場合がありますが、税金の優遇だけでなく、住宅の資産価値向上にも繋がるため、検討してみる価値は十分にあるでしょう。

 

 

 

35坪の新築の固定資産税の納税プロセスと注意点

固定資産税の家屋調査はいつ何をする？

35坪の新築住宅を建てた後、多くの人が初めて経験するのが「家屋調査」です。

これは、固定資産税の評価額を算出するために、市町村の職員（固定資産税担当者）が現地を訪れて建物の状況を確認する、非常に重要な手続きです。

この調査を「怖い」「何かチェックされるのでは」と不安に思う方もいるかもしれませんが、その目的と流れを理解しておけば、何も心配することはありません。

家屋調査の時期

家屋調査は、建物が完成し、法務局への建物表題登記が完了してから、およそ1～3ヶ月後に行われるのが一般的です。

登記情報が市町村役場に連携されると、役場の担当者から所有者宛に、調査日程の調整に関する連絡（電話または郵便）が入ります。

調査は平日の日中に行われることが多いため、所有者の立ち会いが必要となります。

仕事などで都合が悪い場合でも、日程は相談に応じてくれるので、正直に伝えるようにしましょう。

調査の内容

調査当日は、市町村の職員が2名ほどで訪問し、身分証明書を提示の上で調査を開始します。

所要時間はおおよそ30分から1時間程度です。

調査員は、まず建物の外観から確認します。

屋根の材質、外壁の種類、基礎の構造などを見て回ります。

その後、家の中に入り、間取りを確認しながら各部屋の内装や設備をチェックしていきます。

具体的に見られるポイントは以下の通りです。

調査員は、これらの項目を固定資産評価基準と照らし合わせながら、一つひとつ点数を付けていくイメージです。

この際、建築確認申請の図面（平面図、立面図など）があると調査がスムーズに進むため、事前に準備しておくよう依頼されることがほとんどです。

調査で注意すべきこと

家屋調査は、あくまで建物の仕様を確認するための事務的な手続きです。

部屋が散らかっているからといって評価額が下がるわけでも、綺麗に片付いているから上がるわけでもありません。

また、評価額を安くしたいからといって、意図的に設備を隠したり、虚偽の申告をしたりすることは絶対にしてはいけません。

後で発覚した場合には、追徴課税などのペナルティが課される可能性があります。

調査員からの質問には、正直に、ありのままを答えれば大丈夫です。

この家屋調査の結果に基づいて、あなたの家の固定資産税評価額が正式に決定され、翌年度から納税が始まることになります。

確認しておきたい都市計画税の存在

固定資産税の話をする際、セットで語られることが多いのが「都市計画税」です。

この二つは、納税通知書が一緒に送られてくるなど、実務上は一体のものとして扱われることが多いため、混同されがちですが、法律上の根拠や目的が異なる別の税金です。

35坪の新築住宅を建てる場所によっては、この都市計画税も支払う必要が出てきます。

都市計画税とは？

都市計画税は、公園、道路、下水道などの「都市計画施設」の整備や、市街地開発事業（土地区画整理事業など）の費用に充てることを目的とした税金です。

つまり、より住みやすい街づくりを進めるための費用を、その地域内に資産を持つ住民で分担しましょう、という考え方に基づいています。

この税金は、全ての市町村で課税されるわけではありません。

原則として、「市街化区域」内に土地や家屋を所有している人が課税対象となります。

市街化区域とは、都市計画法に基づき「すでにおおむね市街地を形成している区域、および今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」として定められたエリアのことです。

自分が家を建てる場所が市街化区域に該当するかどうかは、市町村の都市計画課などで確認することができます。

都市計画税の計算方法

都市計画税の計算方法も、固定資産税と非常によく似ています。

計算式は以下の通りです。

「固定資産税評価額（課税標準額） × 税率」

税率は、市町村が条例で定めますが、上限が0.3%と定められています。

多くの市町村では、この上限である0.3%を採用しています。

また、都市計画税にも、固定資産税と同様に住宅用地の特例が適用されます。

固定資産税の特例（6分の1、3分の1）よりは割引率が低いですが、それでも大きな軽減効果があります。

一方で、注意点として、新築住宅の建物に対する軽減措置（最初の3年間、税額が2分の1になる制度）は、都市計画税には適用されません。

先ほどのシミュレーションの例で都市計画税も計算してみると、建物は「1,200万円 × 0.3% = 36,000円」、土地は「900万円 × 1/3 × 0.3% = 9,000円」となり、年間で合計45,000円の負担が追加で発生することになります。

このように、家を建てる場所が市街化区域かどうかで、年間の税負担は数万円単位で変わってくるため、土地選びの段階から意識しておきたい重要なポイントです。

固定資産税の支払い時期と納税方法

35坪の新築の固定資産税の額が確定したら、次に気になるのは「いつ、どのように支払うのか」という点でしょう。

納税のプロセスをあらかじめ理解しておくことで、慌てずに資金計画を立てることができます。

納税通知書の送付

固定資産税の納税通知書は、毎年4月から6月頃にかけて、その年の1月1日時点の所有者宛に市町村から送付されます。

新築した翌年の春に、初めてこの通知書が届くことになります。

この通知書には、あなたの土地と家屋の固定資産税評価額、課税標準額、税額などが詳細に記載されています。

また、固定資産税と都市計画税（課税対象の場合）の合計額と、それを分割して支払うための納付書が同封されています。

内容に疑問な点があれば、市町村の税務課（資産税課など）に問い合わせることができます。

また、評価額に不服がある場合は、審査の申し出を行う制度もありますが、手続きは専門的で覆るケースは稀です。

支払い時期

固定資産税は、年税額を一括で支払うこともできますが、通常は年4回に分けて支払う「期別納付」が一般的です。

納期は市町村によって異なりますが、多くの場合、以下のようになっています。

例えば、年間の税額が12万円であれば、1回あたり3万円をそれぞれの納期までに支払うことになります。

納期を過ぎてしまうと、延滞金が発生してしまうため、必ず期限内に納付するようにしましょう。

納税方法

納税方法も多様化しており、自分のライフスタイルに合わせて選ぶことができます。

主な納税方法は以下の通りです。

どの支払い方法が利用できるかは自治体によって異なるため、送られてくる納税通知書や、お住まいの市町村のウェブサイトで確認してください。

家計管理の観点からは、年間の税額を12で割った金額を毎月積み立てておくなど、計画的に納税資金を準備しておくことをお勧めします。

マンションの固定資産税との違いを比較

マイホームを検討する際、一戸建てとマンションで迷う方も少なくないでしょう。

税金の面、特に固定資産税において、この二つにはいくつかの重要な違いがあります。

35坪の一戸建てと、同程度の広さ・価格のマンションとで、固定資産税がどのように異なるのかを比較してみましょう。

土地と建物の評価額の比率

固定資産税は、土地と建物のそれぞれに課税され、その合計額を支払います。

一戸建てとマンションでは、この土地と建物の評価額のバランスが大きく異なります。

一戸建ての場合、総評価額に占める土地の割合が比較的高く、建物の割合が低い傾向にあります。

一方でマンションは、一つの敷地を多くの戸数で共有するため、一人当たりの土地の持ち分（敷地権割合）は小さくなります。

その代わり、建物自体が鉄筋コンクリート造などで頑丈に作られているため、建物部分の評価額が高くなるのが一般的です。

この違いが、税金の推移に影響を与えます。

税額の推移の違い

建物は年々劣化していきますが、土地の価値は時間と共に劣化するものではありません（地価の変動はあります）。

固定資産税において、建物の評価額は経年減価によって年々下がっていきますが、土地の評価額は原則として評価替えまで変わりません。

木造の一戸建ては、鉄筋コンクリート造のマンションに比べて建物の価値が早く下がるため、新築当初はマンションより税金が高くても、年数が経つにつれて逆転し、一戸建ての方が安くなるケースが多く見られます。

具体的には、築10年、20年と経つうちに、その差は顕著になっていくでしょう。

長期的な視点で見ると、一戸建ての方が固定資産税の負担は軽くなっていく可能性があると言えます。

軽減措置の期間の違い

新築住宅の建物に対する固定資産税の軽減措置（税額が2分の1になる制度）は、その構造によって適用期間が異なります。

一般的な木造の一戸建ては「3年間」ですが、3階建て以上の耐火・準耐火構造物であるマンションの場合は「5年間」適用されます。

この2年間の差は、新築当初の数年間に限れば、マンションの方が税制面で有利に働く要因となります。

ただし、前述の通り、軽減期間が終了した後の税額の下落スピードは一戸建ての方が早いため、どちらが得かは一概には言えません。

このように、一戸建てとマンションでは、固定資産税の評価のされ方や、長期的な税額の推移に違いがあります。

どちらを選ぶかは、ライフプランや価値観によりますが、こうした税金の違いも判断材料の一つとして知っておくと良いでしょう。

35坪の新築の固定資産税を把握して計画を立てよう

これまで、35坪の新築の固定資産税について、計算方法から軽減措置、納税プロセスに至るまで、様々な角度から解説してきました。

夢のマイホーム計画において、住宅ローンの返済と並んで、この固定資産税は長期にわたって家計に関わってくる重要な支出です。

この記事を通じて、固定資産税がどのように決まり、どのくらいの負担になるのか、その全体像を掴んでいただけたのではないでしょうか。

重要なポイントは、固定資産税は「評価額」と「税率」で決まるということ、そして新築時には手厚い「軽減措置」が用意されているということです。

特に、建物に対する3年間（または5年間）の軽減措置と、土地に対する住宅用地の特例は、税負担を大きく左右します。

これらの制度を正しく理解することが、正確な資金計画の第一歩です。

また、家屋調査や都市計画税の存在、そして支払い時期や方法など、手続き上の流れを知っておくことで、新築後の生活をスムーズに始めることができます。

シミュレーションで示したように、35坪の新築の固定資産税の相場は、諸条件によって変動しますが、おおよそ年間10万円から15万円程度が一つの目安となるでしょう。

しかし、これはあくまで一般的な例です。

より正確な金額を知りたい場合は、家を建てる市町村の税務課に問い合わせたり、建築を依頼するハウスメーカーや工務店の担当者に相談したりするのが最も確実です。

彼らは、その地域での過去の事例や、建物の仕様から、かなり精度の高い概算額を提示してくれるはずです。

固定資産税は、決して安い負担ではありません。

しかし、その仕組みを正しく理解し、計画的に備えることで、漠然とした不安を解消し、安心して新しい生活を踏み出すことができます。

この記事が、あなたの素晴らしい家づくりの一助となれば幸いです。